Une mauvaise estimation peut vite compliquer la vente d’un bien immobilier. Une surestimation décourage les acheteurs potentiels, tandis qu’une estimation inférieure à celle du marché peut susciter des soupçons.
Bon à savoir, la qualité de l’estimation impacte la durée de vente des biens :
- Une colocation surévaluée à plus de 20% affichera un délai de vente de 65 jours en moyenne.
- Une colocation surévaluée à 10% se vendra en 52 jours environ.
- Une colocation vendue au juste prix trouvera preneur dans un délai maximal de 40 jours.
La durée de vente peut à son tour provoquer une décote du bien immobilier qui dépendra du nombre de jours durant lesquels l’annonce sera affichée. Une colocation surévaluée se vendra non seulement moins vite, mais elle ne se vendra généralement pas au prix demandé lors de sa mise en vente.
Comment trouver l’estimation la plus juste de votre colocation ? Nous vous apportons quelques réponses !
Quels sites pour estimer sa colocation gratuitement ?
Estimer sa colocation gratuitement et sans visite, c’est possible. Grâce à Coloca, vous disposez notamment d’un outil gratuit d’estimation immobilière.
Cet outil fonctionne à l’aide d’un formulaire en ligne. Nous recueillons ainsi les informations les plus importantes liées à votre colocation. Doté de celles-ci, un ensemble d’algorithmes puissants interroge plusieurs bases de données que nous avons à disposition.
En isolant des transactions passées sur des biens similaires, notre outil est alors en mesure de fournir une fourchette de prix pour votre colocation.
Nous sollicitons en particulier 3 bases de données :
- La base BIEN (Base d'Informations Economiques Notariales) : elles recensent les transactions immobilières enregistrées sur les 25 dernières années
- La plateforme DVF (Demande de Valeur Foncière), mise en place en 2019 par le Ministère de l’Économie et des Finances. Elle est alimentée par les données du fisc sur une base semestrielle
- Les transactions de nos partenaires immobiliers : agences immobilières et mandataires immobiliers.
Notre estimation de votre colocation se fait sans visiter celle-ci. Elle a donc ses limites. L’apport de professionnels se révèle donc nécessaire pour l’affiner. Ces professionnels de l’immobilier se déplacent notamment dans votre logement pour relever ses caractéristiques propres.
Quels professionnels contacter pour estimer son bien immobilier ?
Estimation par un notaire : pour la fiabilité
Le notaire est l’expert de l’estimation immobilière. Officier public, il est chargé d’acter et d’officialiser une transaction immobilière. Il collecte également les taxes pour les reverser à l’État.
L'estimation immobilière par un notaire se déroule en 4 étapes :
- La collecte des documents de base
- La visite du bien
- La collecte de documents complémentaires
- La remise de ses conclusions
Deux formats de rapports existent pour l’expertise d’un notaire : le « certificat » ou « rapport d’expertise résumé ».
Quelles différences ? Le niveau de détail : le certificat étant un rapport moins détaillé que le second.
Le rapport d’expertise résumé est quant à lui complété par des annexes. Selon la mission et le type de bien, il peut s’agir de références en matière de valeurs locatives, d’un extrait du cadastre, de notes d’urbanisme, de photos ou encore de plans de situation.
Quelles méthodes et quels outils sont mis à contribution par le notaire ? Il s’agit essentiellement des bases de données immobilières.
Mises en place il y a 20 ans, les 2 bases de références immobilières du notariat en France (BIEN/PERVAL) contiennent des millions de transactions. Un nombre considérable qui permet l'évaluation de biens immobiliers par comparaison.
C’est d’ailleurs la seule approche reconnue par les tribunaux.
Estimation par un agent immobilier : pour sa connaissance du marché immobilier local
Pour donner une estimation d’un bien immobilier, l’agent immobilier réalise une étude comparative.
Cette étude porte sur le marché de l’immobilier local : votre quartier, votre agglomération, votre région. Il va donc comparer votre bien immobilier avec ceux actuellement en vente, ou ceux qui récemment ont trouvé preneur.
Ensuite, il ajuste sa première évaluation dite « de marché ». Concrètement, il part du prix moyen au m² de votre adresse, puis il l’ajuste au regard des éléments spécifiques à votre bien.
Il applique par exemple des coefficients selon l’état général, l’étage, les équipements ou bien la répartition des pièces.
Un atout entraîne une surcote (+5% à +25%) tandis qu’un handicap entraîne une décote (-5% à -25% en fonction de son importance).
Certains agents immobiliers proposent des garanties. Concrètement, si vous signez un mandat exclusif de vente au prix estimé, l’agent immobilier s’engage à vendre votre bien dans un délai fixé conjointement. S’il ne réussit pas, il vous indemnise.
Estimation par un expert immobilier : pour son savoir-faire en valorisation
L’expert immobilier est quant à lui indépendant. Il est généralement agréé auprès de tribunaux locaux. Les experts immobiliers sont regroupés au sein de groupements professionnels comme le Centre National de l’Expertise (CNE)
En rédigeant un rapport pour ses travaux, l’expert immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle. Son rapport porte sur la valeur vénale (la valeur de revente possible) mais aussi sur la valeur locative.
Le déroulement de son intervention est connu à l’avance :
- Il visite le bien immobilier
- Il analyse le bien en lui-même et le compare au marché immobilier
- Il choisit plusieurs méthodes d’évaluation
- Il rédige et produit un rapport sur ses travaux.
L’apport de l’expert immobilier est important, en vue de déterminer une valeur vénale exacte pour votre bien. À cette fin, il multiplie les méthodes d’estimation pour trouver la plus appropriée pour votre bien immobilier :
- Méthode sol et construction : il évalue la valeur du terrain nu (cas d’une maison), celle de la construction (moins la vétusté) et les additionne
- Capitalisation des revenus : il applique un coefficient de capitalisation au revenu locatif pour parvenir à une valeur de vente
- Actualisation des flux financiers : il détermine la valeur qu’aurait aujourd’hui la somme des flux financiers générés par le bien immobilier dans le futur.
Bien entendu, son intervention n’est pas gratuite. Le tarif n’est pas réglementé. Cependant, le CNE recommande à ses membres une tarification au temps passé, et non en pourcentage de l’estimation du bien immobilier (de quoi éviter un éventuel conflit d'intérêt et toute dérive).
L'agent immobilier remet un rapport d'estimation au vendeur après cette analyse.
Comment estimer la valeur d'une colocation ?
L'évaluation de la valeur d'une colocation se base essentiellement sur les biens comparables à celui-ci. Comme il est plus courant de trouver deux appartements avec la même configuration que deux maisons identiques, l'estimation est souvent plus étoffée :
En vue de réaliser l’estimation de votre colocation, il est important de faire le point sur ses caractéristiques, en particulier certaines susceptibles d’apporter une plus-value à sa valeur. On vous explique !
L'emplacement
L’emplacement est une donnée essentielle pour les potentiels acheteurs. Un appartement situé dans un quartier proche du centre-ville, dans un quartier huppé ou tout simplement à proximité de commodités a naturellement une valeur au mètre carré supérieure à un bien similaire ne possédant pas ces atouts.
Le prix au mètre carré varie en effet d’un quartier à l’autre. Les caractéristiques de votre secteur ont un impact considérable sur le prix de votre appartement : réputation, desserte des voies de transport, commodités, écoles ou encore proximité de commerces de base.
Les prestations et équipements
Prestations et équipements font partie des points cruciaux de l’estimation immobilière.
Nombre de pièces, isolation, performance énergétique, qualité des parties communes sont des informations qui sont d’ailleurs demandées lors d’une estimation en ligne.
Entre des appartements situés à des emplacements comparables (même immeuble, par exemple), ces détails font toute la différence pour les acheteurs et dotent le bien d’une plus-value importante.
L’état
Entre deux appartements similaires, l’acheteur évaluera le prix des travaux et déterminera celui qui est le plus attractif financièrement.
Cependant, la quantité de travaux à effectuer freinent de manière générale une grande partie des acheteurs (respectivement 58% et 46%).
En tant que vendeur, vous pouvez présenter à l’acheteur des devis pour estimer les travaux à réaliser. Un chiffrage objectif vous permet d’apporter une estimation de votre bien immobilier au plus juste.
Le style
C’est une donnée importante pour les appartements dont la valeur est située dans les tranches supérieures.
Plus difficile à évaluer, l’apport d’un professionnel est alors impératif, car le style fait basculer une vente. En effet, de belles marqueteries, une vue panoramique et un « cachet » propre à l’appartement suscitent l’enthousiasme des acheteurs potentiels et accroissent l’estimation de votre colocation.
L’exposition et la vue
L’exposition a généralement une importance pour les acheteurs. C’est essentiellement dû à l’ensoleillement du bien en journée.
En effet, la luminosité est déterminante pour la majorité des interrogés (57%). Quoi de mieux en effet qu’un bien Ouest avec un grand bow-window canapé où l’on peut s’affaler pour profiter des beaux après-midi d’été ?
D’autres paramètres influent sur l’ensoleillement : la présence d’un vis-à-vis, la taille des fenêtres…
Les professionnels de l’immobilier évaluent donc toujours le nombre d'heures d'ensoleillement direct par jour et par saison d’un appartement. Ils la comparent avec la moyenne du quartier ou la ville où se situe l’appartement.
Les agents et mandataires de Coloca
Il subsiste toujours une part de subjectivité pour celui qui souhaite vendre son appartement. On retrouve l’influence de l’affectif qui tend à accroître le prix ou bien l’influence des annonces sur des biens similaires…
Les agents et mandataires partenaires de Coloca sont présents pour vous proposer une estimation au plus juste de votre colocation, dénuée de tout parti pris.
Ils peuvent dégager les traits distinctifs de votre bien en s’appuyant sur leur expérience du marché !
COMMENT
BIEN ESTIMER
SA COLOCATION ?
Réalisez gratuitement l’estimation du prix de vente de votre colocation en quelques clics !
Une mauvaise estimation peut vite compliquer la vente d’un bien immobilier. Une surestimation décourage les acheteurs potentiels, tandis qu’une estimation inférieure à celle du marché peut susciter des soupçons.
Bon à savoir, la qualité de l’estimation impacte la durée de vente des biens :
La durée de vente peut à son tour provoquer une décote du bien immobilier qui dépendra du nombre de jours durant lesquels l’annonce sera affichée. Une colocation surévaluée se vendra non seulement moins vite, mais elle ne se vendra généralement pas au prix demandé lors de sa mise en vente.
Comment trouver l’estimation la plus juste de votre colocation ? Nous vous apportons quelques réponses !
Quels sites pour estimer sa colocation gratuitement ?
Estimer sa colocation gratuitement et sans visite, c’est possible. Grâce à Coloca, vous disposez notamment d’un outil gratuit d’estimation immobilière.
Cet outil fonctionne à l’aide d’un formulaire en ligne. Nous recueillons ainsi les informations les plus importantes liées à votre colocation. Doté de celles-ci, un ensemble d’algorithmes puissants interroge plusieurs bases de données que nous avons à disposition.
En isolant des transactions passées sur des biens similaires, notre outil est alors en mesure de fournir une fourchette de prix pour votre colocation.
Nous sollicitons en particulier 3 bases de données :
Notre estimation de votre colocation se fait sans visiter celle-ci. Elle a donc ses limites. L’apport de professionnels se révèle donc nécessaire pour l’affiner. Ces professionnels de l’immobilier se déplacent notamment dans votre logement pour relever ses caractéristiques propres.
Quels professionnels contacter pour estimer son bien immobilier ?
Estimation par un notaire : pour la fiabilité
Le notaire est l’expert de l’estimation immobilière. Officier public, il est chargé d’acter et d’officialiser une transaction immobilière. Il collecte également les taxes pour les reverser à l’État.
L'estimation immobilière par un notaire se déroule en 4 étapes :
Deux formats de rapports existent pour l’expertise d’un notaire : le « certificat » ou « rapport d’expertise résumé ».
Quelles différences ? Le niveau de détail : le certificat étant un rapport moins détaillé que le second.
Le rapport d’expertise résumé est quant à lui complété par des annexes. Selon la mission et le type de bien, il peut s’agir de références en matière de valeurs locatives, d’un extrait du cadastre, de notes d’urbanisme, de photos ou encore de plans de situation.
Quelles méthodes et quels outils sont mis à contribution par le notaire ? Il s’agit essentiellement des bases de données immobilières.
Mises en place il y a 20 ans, les 2 bases de références immobilières du notariat en France (BIEN/PERVAL) contiennent des millions de transactions. Un nombre considérable qui permet l'évaluation de biens immobiliers par comparaison.
C’est d’ailleurs la seule approche reconnue par les tribunaux.
Estimation par un agent immobilier : pour sa connaissance du marché immobilier local
Pour donner une estimation d’un bien immobilier, l’agent immobilier réalise une étude comparative.
Cette étude porte sur le marché de l’immobilier local : votre quartier, votre agglomération, votre région. Il va donc comparer votre bien immobilier avec ceux actuellement en vente, ou ceux qui récemment ont trouvé preneur.
Ensuite, il ajuste sa première évaluation dite « de marché ». Concrètement, il part du prix moyen au m² de votre adresse, puis il l’ajuste au regard des éléments spécifiques à votre bien.
Il applique par exemple des coefficients selon l’état général, l’étage, les équipements ou bien la répartition des pièces.
Un atout entraîne une surcote (+5% à +25%) tandis qu’un handicap entraîne une décote (-5% à -25% en fonction de son importance).
Certains agents immobiliers proposent des garanties. Concrètement, si vous signez un mandat exclusif de vente au prix estimé, l’agent immobilier s’engage à vendre votre bien dans un délai fixé conjointement. S’il ne réussit pas, il vous indemnise.
Estimation par un expert immobilier : pour son savoir-faire en valorisation
L’expert immobilier est quant à lui indépendant. Il est généralement agréé auprès de tribunaux locaux. Les experts immobiliers sont regroupés au sein de groupements professionnels comme le Centre National de l’Expertise (CNE)
En rédigeant un rapport pour ses travaux, l’expert immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle. Son rapport porte sur la valeur vénale (la valeur de revente possible) mais aussi sur la valeur locative.
Le déroulement de son intervention est connu à l’avance :
L’apport de l’expert immobilier est important, en vue de déterminer une valeur vénale exacte pour votre bien. À cette fin, il multiplie les méthodes d’estimation pour trouver la plus appropriée pour votre bien immobilier :
Bien entendu, son intervention n’est pas gratuite. Le tarif n’est pas réglementé. Cependant, le CNE recommande à ses membres une tarification au temps passé, et non en pourcentage de l’estimation du bien immobilier (de quoi éviter un éventuel conflit d'intérêt et toute dérive).
L'agent immobilier remet un rapport d'estimation au vendeur après cette analyse.
Comment estimer la valeur d'une colocation ?
L'évaluation de la valeur d'une colocation se base essentiellement sur les biens comparables à celui-ci. Comme il est plus courant de trouver deux appartements avec la même configuration que deux maisons identiques, l'estimation est souvent plus étoffée :
En vue de réaliser l’estimation de votre colocation, il est important de faire le point sur ses caractéristiques, en particulier certaines susceptibles d’apporter une plus-value à sa valeur. On vous explique !
L'emplacement
L’emplacement est une donnée essentielle pour les potentiels acheteurs. Un appartement situé dans un quartier proche du centre-ville, dans un quartier huppé ou tout simplement à proximité de commodités a naturellement une valeur au mètre carré supérieure à un bien similaire ne possédant pas ces atouts.
Le prix au mètre carré varie en effet d’un quartier à l’autre. Les caractéristiques de votre secteur ont un impact considérable sur le prix de votre appartement : réputation, desserte des voies de transport, commodités, écoles ou encore proximité de commerces de base.
Les prestations et équipements
Prestations et équipements font partie des points cruciaux de l’estimation immobilière.
Nombre de pièces, isolation, performance énergétique, qualité des parties communes sont des informations qui sont d’ailleurs demandées lors d’une estimation en ligne.
Entre des appartements situés à des emplacements comparables (même immeuble, par exemple), ces détails font toute la différence pour les acheteurs et dotent le bien d’une plus-value importante.
L’état
Entre deux appartements similaires, l’acheteur évaluera le prix des travaux et déterminera celui qui est le plus attractif financièrement.
Cependant, la quantité de travaux à effectuer freinent de manière générale une grande partie des acheteurs (respectivement 58% et 46%).
En tant que vendeur, vous pouvez présenter à l’acheteur des devis pour estimer les travaux à réaliser. Un chiffrage objectif vous permet d’apporter une estimation de votre bien immobilier au plus juste.
Le style
C’est une donnée importante pour les appartements dont la valeur est située dans les tranches supérieures.
Plus difficile à évaluer, l’apport d’un professionnel est alors impératif, car le style fait basculer une vente. En effet, de belles marqueteries, une vue panoramique et un « cachet » propre à l’appartement suscitent l’enthousiasme des acheteurs potentiels et accroissent l’estimation de votre colocation.
L’exposition et la vue
L’exposition a généralement une importance pour les acheteurs. C’est essentiellement dû à l’ensoleillement du bien en journée.
En effet, la luminosité est déterminante pour la majorité des interrogés (57%). Quoi de mieux en effet qu’un bien Ouest avec un grand bow-window canapé où l’on peut s’affaler pour profiter des beaux après-midi d’été ?
D’autres paramètres influent sur l’ensoleillement : la présence d’un vis-à-vis, la taille des fenêtres…
Les professionnels de l’immobilier évaluent donc toujours le nombre d'heures d'ensoleillement direct par jour et par saison d’un appartement. Ils la comparent avec la moyenne du quartier ou la ville où se situe l’appartement.
Les agents et mandataires de Coloca
Il subsiste toujours une part de subjectivité pour celui qui souhaite vendre son appartement. On retrouve l’influence de l’affectif qui tend à accroître le prix ou bien l’influence des annonces sur des biens similaires…
Les agents et mandataires partenaires de Coloca sont présents pour vous proposer une estimation au plus juste de votre colocation, dénuée de tout parti pris.
Ils peuvent dégager les traits distinctifs de votre bien en s’appuyant sur leur expérience du marché !