Logement étudiant, gagnant sur le long terme

Le marché du logement étudiant est sous tension. Les raisons : un nombre croissant d’étudiants, mais aussi un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande. Mais acquérir un logement pour son enfant n’est pas forcément rentable, sauf en cas de cursus long. En effet, face aux frais et taxes inhérents à un achat immobilier, la location – notamment meublée – et la colocation semblent une option préférable. Pour les investisseurs patrimoniaux en revanche, acheter un logement étudiant peut s’avérer intéressant à condition de bien choisir la localisation. Les villes moyennes offriront un bien meilleur rendement en raison des prix de l’immobilier inférieurs aux grandes métropoles.

Les étudiants et leurs parents l’apprennent tous les ans à la rentrée scolaire : trouver un logement étudiant n’est pas une sinécure. Le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur ne cesse de croître, notamment en raison de l’augmentation du nombre de bacheliers. Des étudiants qui ont besoin d’être logés. Le nombre de chambres universitaires n’étant pas pléthore – le Crous dispose de 173 000 chambres – c’est alors le parcours du combattant pour trouver un logement tant le déséquilibre est important entre l’offre et la demande.

“La population étudiante est en constante augmentation en France et devrait atteindre près de 3 millions d’individus en 2027”, commente Alban Gautier, directeur général délégué de Fidexi, spécialisé notamment dans l’investissement en location meublée. En 2020-2021, 1,65 million d’étudiants étaient inscrits dans les universités de France métropolitaine et des DROM (+ 0,9 % en un an), selon le ministère de l’enseignement supérieur et de la recherche. À l’aune de ces chiffres, il n’est pas étonnant que les investisseurs soient particulièrement attirés par le marché de l’immobilier étudiant, et que de nombreux parents se posent la question de la location ou de l’achat d’un logement.

Parents : avantages à la location ou la colocation

À moins d’avoir une famille nombreuse dont tous les enfants envisagent d’effectuer des études supérieures, il n’est pas forcément intéressant d’acheter un studio à son enfant devenu étudiant, selon les acteurs du marché. Pour rappel, un investissement immobilier est une opération sur le long terme que l’on remboursera sur 15 ou 20 ans, voire plus. “Acheter une chambre pour son enfant étudiant pour une année n’est financièrement pas intéressant, en raison des droits de mutation [frais de notaire, ndlr] qui représentent 8 % de l’investissement et sont longs à rentabiliser”, confirme Mathieu Mars, directeur associé du groupe Patrimmofi, qui déconseille l’achat, “sauf en cas de cursus long”.

Coloca veut structurer le marché de la colocation

Estimant que le marché de la colocation était peu structuré et l’investissement locatif de plus en plus complexe et chronophage, Arnaud Gayot et Jean-Baptiste Marty ont fondé Coloca en 2020. Objectif : combiner le logement dans l’ancien, la gestion de patrimoine et les atouts de la colocation et du coliving en un seul service. Coloca propose une solution clé en main et numérisée. “Tout le processus est digitalisé, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’un gain de temps et d’argent, tout en disposant d’une véritable expertise et de biens ‘off-market’ pas encore sur le marché”, indique Arnaud Gayot, cofondateur et président de Coloca.

Coloca réalisera une étude patrimoniale afin de répondre avec précision au besoin de l’investisseur, recherchera des biens “off-market”, s’occupera du montage financier ainsi que des travaux avec les artisans partenaires. La colocation sera proposée meublée afin de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Pour les fondateurs de la start-up, “le bien doit s’adapter au locataire et non l’inverse”. Coloca se chargera de la gestion locative, mais aussi de la revente du bien. “Nous nous occupons du projet des clients de A à Z. Nous pouvons être amenés à rénover les logements anciens dans lesquels nous investissons, nous gérons la rénovation énergétique si nécessaire et les locations. Notre objectif est de lier les intérêts des propriétaires avec ceux des locataires”, explique Arnaud Gayot, qui ajoute : “tout notre parc de logements est loué”. Coloca garantit un risque d’impayés divisé par deux et un rendement annuel de 30 % supérieur à un investissement classique dans l’ancien. À l’avenir, Coloca envisage de proposer de la colocation intergénérationnelle puis de s’internationaliser.

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