LMNP VS PINEL : quel statut fiscal choisir ?

Bravo, ça y est, vous y êtes. Vous vous êtes enfin décidé à investir. Mais vous faites face à une nouvelle interrogation : quel statut fiscal choisir ? 

Coloca analyse pour vous deux dispositifs fiscaux connus : le dispositif PINEL et le statut LMNP.

LMNP vs PINEL : leurs conditions, leurs avantages et leurs inconvénients.

1. Les conditions d’éligibilité au Pinel
   

Tout d’abord, pour être éligible au dispositif Pinel et bénéficier des avantages fiscaux, il faut répondre à certaines conditions : 

• L'investisseur doit tout d’abord être imposable en France.
• Son taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 33%.
• Il doit s’engager à louer son bien durant une période déterminée (6, 9 ou 12 ans).
• Le logement doit être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement, et respecter certaines normes de construction.
• Location nue uniquement.
• Le logement doit se trouver dans une zone géographiquement éligible. 
• Respecter le plafonnement des loyers (ceux-ci sont fixés en fonction de la surface et de la zone) . 

Par ailleurs, lors d’un investissement locatif en Pinel, la réduction d’impôt sera proportionnelle à la durée de location, soit à hauteur de 12%, 18%, ou 21%.

À NOTER : La loi de finances 2021 modifie ce dispositif à partir de 2023.

Pour tous les logements neufs dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2023, l’avantage fiscal baisse. Pour une location sur 9 ans, les 18% d’impôts passent à 15% en 2023 puis à 12% en 2024. Certains logements particulièrement écologiques pourront conserver cet avantage. 



   2.    Les conditions d’éligibilité au LMNP

Le statut LMNP ( loueur en meublé non professionnel ) concerne uniquement les propriétaires de locations meublées. 

L'investisseur doit : 

• réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé
• ou réaliser moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité.
• ne pas exercer cette activité à titre professionnel

S’il s’agit d’une location à usage d’habitation principale, le bail doit être au minimum d’un an. 

Le logement peut être neuf, ancien, et de toutes les tailles.

De manière générale, le LMNP se pratique surtout pour les logements situés dans une résidence de tourisme, des résidences étudiantes, ou encore des établissement médicalisés et résidences d’affaires.

AVANTAGES LMNP 

• Possibilité de récupérer la TVA sur le montant du prix de vente du bien. Les logements situés en résidences de service sont exonérés de taxes.
• Choix du régime fiscal : le régime réel ou micro-BIC (si vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € .
• Statut fiscal ouvert au plus grand nombre grâce aux prix des logements de petites surfaces type studios ou T1, plus abordables.
• Pas de frais d’agences car la gestion locative est assurée par un bailleur commercial (dans le cadre d’une résidence de services) .
• Même en l’absence de locataire, vous touchez des loyers du bailleur commercial. Ainsi, vous ne louez jamais à perte. 
• La possibilité d’amortir les meubles et équipements d’une valeur supérieure à 598 € sur leur valeur d’usage.
• Possibilité d’amortir son bien lors de la revente, ce qui fait facilité la transaction.
• Un élargissement des profils de locataires grâce à la possibilité de louer à titre de résidence principale de façon temporaire ou saisonnière. 

INCONVÉNIENTS LMNP

• Pour rester éligible au statut de LMNP, il faut que les recettes perçues restent inférieures à 23 000 € (ou ces recettes doivent représenter moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal).

Auquel cas le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), beaucoup moins avantageux, sera automatiquement appliqué.

AVANTAGES PINEL 

Le principal avantage du dispositif Pinel est qu’il permet de réduire ses impôts sur le revenu.

• L’investissement pourra déduire de 12 à 21% de l’acquisition de son bien en fonction de la durée d’acquisition prévue 

Par exemple : Pour un bien loué sur une période de 9 ans, la réduction d’impôts sera de 18% (pour les logements dont le permis de construire est antérieur à 2023).

INCONVÉNIENTS PINEL

• Loyers plafonnés
• Locations nue obligatoire
• Zones géographiques spécifiques : biens souvent excentrés 
• Charges de copropriétés souvent élevées
• Tensions locatives peu intéressantes en conséquence de construction de logement neufs, tout le monde devient propriétaires en même temps
• Les biens sont parfois plus chers que dans l’ancien

CONCLUSION

Dans tout investissement, la perspective de revente et d'appréciation du capital est d'une grande importance. En statut LMNP, la taxation de cette plus-value est quasi inexistante.

Par conséquent, cela peut être une excellente activité. En revanche, la vente de biens immobiliers situés dans des résidences de services est souvent très compliquée. Dans ce cas, la valeur ajoutée globale est encore limitée.

La conclusion est assez simple, si vous souhaitez un investissement plus rentable où vous n'aurez pas à payer d'impôt sur les loyers générés depuis de nombreuses années choisissez le statut LMNP !

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